王涌
今年六七月份，我在日本访学期间，走访了野村综合研究所、普华永道日本研究中心、中央三井信托银行等机构，拜访了日本原金融厅长官五味广文先生和著名的“日元先生”、原大藏省政务次官榊原英资先生，交谈之中，每每涉及上世纪日本的房地产泡沫，并与中国当下的房地产市场比较，启发良多。
在中国的网络上，有一些强帖也将两者对照，并预言：中国将是第二个日本，中国的房地产泡沫必将破灭，甚至演进的时间也与上世纪日本同步。是这样吗？
房地产价格由两个部分组成，一是结构因素，如供求关系；二是投机因素。在投机因素上，中国与日本有一定程度的相似，但是，在结构因素上，中国与日本有实质性的差异。
首先，日本不存在土地市场的城乡二元分割结构，不存在土地供给的国家垄断，自然也就没有房地产供应的瓶颈。但在中国，政府垄断土地一级市场，农村集体土地必须通过国家征收进入房地产开发市场，征收与出让两个环节效率低下，成本高昂，所以，大大减少了房地产的有效供应，形成瓶颈，这是吹起中国房地产所谓泡沫的主要力量。
在日本，城乡土地是一体化的市场，土地供给自由，流转迅捷，所以，上世纪日本房地产泡沫时期(1986至1991年)，房地产供应在市场的号召下相应增加，增量中有开发商的商品房，有平民的自建房等等，从而抑制价格。中国的土地供应缺乏多元化的渠道，在法律的限制下，巨量的小产权房也无法进入市场，以缓解需求，这样就必然堵住房地产价格巨幅猛跌的后路与可能。
再者，日本不存在强大的对房地产的刚性需求。上世纪后期，日本工业化和城市化已经基本完成，不存在快速增加的城市人口。而在中国，每年新增城市人口1300万至1500万，对城市房地产市场构成巨大的刚性需求。
中国城乡发展也极度不平衡，人口从农村向城市单向流动，增加了城市房地产市场的负担，城市房地产价格必然升高；而在日本，城乡发展相对平衡，人口在城乡之间双向流动，房地产市场实际涵盖城乡，必然降低城市房地产价格。
虽然，在流动性泛滥的问题上，中国与上世纪日本颇为相象，但是，日本的流动性泛滥比中国严重。上世纪80年代，日本国民有高额的储蓄，长期对美国的贸易顺差，又积累起巨额美元外汇，日本政府投放基础货币收购美元，与美国在汇率问题上博弈；1985年广场协议后，日元被迫升值，日本出口受阻，民间资本开始从实业转入房地产投机，幼稚的日本银行推波助澜，还从欧美金融市场借入186万亿日元，投入国内市场。相比之下，中国政府与银行在2009年总计9.6万亿元人民币的投入就相形见绌了，况且，这批流动性大多进入地方政府的融资平台和基础设施的建设项目中，虽然也有一定比例流入房地产市场，显然没有日本当年那般波澜壮阔。五味广文和榊原英资在交谈中，均指出中日在这一方面的差别。
应当看到：中国的流动性泛滥在量上虽然无法与当年日本相比，却可能是长期性的。一方面，是我国对外贸易长期顺差，积累起巨额外汇储备，截至2010年6月底，外汇储备达到2.45万亿美元，为了收购外汇，央行将持续释放巨额货币；另一方面，中国的经济发展在较长时间内，仍将依赖财政刺激；此外，通货膨胀也是政府支付巨大的政治与社会治理成本的隐形来源，将长期存在。所以，建立在这一基础上的高房价将具有极强的韧性，不会轻易崩溃。
总之，与上世纪日本相比，中国当前的高房价主要是由供求关系这一结构因素所支持，流动性与投机因素助涨房价是次因，所以，中国的房价更像一杯卡布奇诺咖啡，轻轻吹去一层薄薄的奶沫，下面就是黑色的咖啡；而上世纪日本的房价，真是一个大大空空的棉花糖，经不起舔与戳。
1990年日本土地的市场总价值比世界其他国家的全部土地的市场价值的总和还要高出50%。1989年在东京的银座区，高档房地产最疯狂的价格达到每平方米1亿日元(约人民币700万元)！泡沫破灭后，至2004年，银座区的高档房地产价格缩水99%，仅相当于原价格的1%；东京的住宅价格平均跌去90%，仅相当于原价格的10%；日本全国房地产价格平均下跌80%。
与日本房地产泡沫崩裂时，投机客落荒而逃的情形不同，当此次中国政府出手调控、房价微幅下挫时，所看到的更多的是：背后影影绰绰的房客正持币观望，鹰眼圆睁，侍候良机，抄底获利。
中国真的不同于日本。中国房地产在2007年与2009年两次爆涨，与其说是被投机而生泡沫的过程，不如说是其“真正的价格”被发现的过程。当然，这里的“真正的价格”之高应归功于国家的土地垄断和土地供应瓶颈、贫富二元化结构、城市化新增人口的刚性需求，以及长期的通货膨胀预期———这些都不是简单的信贷政策所可能解决的，这些也都不是当年日本所存在的问题。
(作者系中国政法大学商法研究所所长、教授)
来源：法治周末